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보증금을 돌려받지 못한 상태에서 새 세입자가 입주했고, 강제경매가 개시된 상황입니다. 이 경우 배당 순위, 임차권 등기의 효력, 배당금 수령을 위한 절차를 정리합니다.
1. 전세 퇴거 후 보증금 미반환, 선순위 임차인은 누구인가?
2022년 6월 전세계약 체결 후 확정일자와 전입신고를 마쳤고, 2025년 4월 임차권 등기까지 완료한 상태입니다. 현재는 퇴거하셨지만, 임차권 등기는 퇴거 후에도 임차인의 권리를 보존하는 수단이므로, 여전히 배당을 받을 자격이 있습니다.
반면, 새 세입자인 A는 2025년 2월 계약 후 확정일자 및 전입신고를 마치고 보증보험에 가입했지만, 전입 및 확정일자 모두 질문자보다 후순위입니다. 따라서 경매 배당 순위는 본인이 선순위이며, 먼저 배당을 받을 자격이 있습니다. 보증보험이 가입되어 있어도 배당순위 자체가 밀릴 경우, A는 보증보험 기관으로부터 먼저 구제를 받고, 보험기관이 대신 배당청구를 하게 됩니다.
2. 강제경매 개시, 근저당 말소된 상황에서 배당은 어디로?
해당 호수의 등기부등본에 근저당이 모두 말소되었다면, 등기상으로는 담보권자가 없는 상태입니다. 그러나 사건기록을 통해 금융기관이 6억 5천만 원을 청구하며, 10개의 호수에 대해 강제경매를 신청한 사실이 확인되었기 때문에, 해당 호수도 경매대상에 포함된 것으로 보입니다.
여기서 중요한 건, 금융기관이 직접적인 담보권자(근저당권자)가 아닐 경우라도, 집행권원(판결문 또는 공정증서 등)에 따른 일반 채권자로서 경매를 신청한 것이라면, 배당을 받을 수 있다는 점입니다. 실제 배당에서는 법원이 사건기록에 등록된 청구금액(6억5천만 원)을 기준으로 각 호수별로 청구액을 안분하고, 그에 따라 순위에 맞춰 배당하게 됩니다.
결론적으로, **근저당이 말소되어 있어도 금융기관이 해당 호수의 채권자로서 명확한 청구가 있다면 배당금을 수령할 수 있습니다.** 이때, 임차권 등기를 마친 임차인은 채권자보다도 우선순위일 수 있으므로, 해당 호수에서 최우선순위라면 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 가능성이 충분합니다.
3. 지금 해야 할 일 – 배당요구신청
경매가 개시되면 해당 법원에서 ‘배당요구 종기일’을 공고합니다. 이 기한 내에 배당요구신청서를 제출해야만 배당 절차에 참여할 수 있습니다. 임차권 등기가 되어 있다고 하더라도, **별도로 배당요구를 하지 않으면 배당을 받지 못할 수 있습니다.**
신청 방법은 해당 법원에 직접 방문하거나 등기우편, 전자소송 사이트를 통해 제출할 수 있으며, 다음의 서류를 준비해야 합니다:
- 배당요구신청서 (법원 서식 활용)
- 임대차계약서 사본
- 확정일자 부여 확인서
- 전입신고 사실 증명서
- 임차권 등기명령 결정문 또는 등기부등본
- 주민등록 초본 (주소 변동 포함)
이외에도 추가로 경매사건번호와 해당 부동산의 호수 및 면적 등을 기재해야 하므로, 법원 민원실에 문의하면 안내를 받을 수 있습니다.
4. 참고 사항 – 낙찰금액과 배당 가능성
과거 낙찰 사례를 보면 해당 오피스텔은 한 호수당 약 6,500만 원에 낙찰된 경우가 많았다고 하셨습니다. 보증금은 5,700만 원이므로, 만약 최우선순위로 배당받는다면 전액 배당 가능성도 있습니다. 그러나 경매에 따른 비용 공제, 유찰 가능성, 다수의 채권자 배당경쟁 등이 있으므로, 실제 배당금은 감정가와 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다.
5. 마무리 정리 – 지금 당장 해야 할 체크리스트
✔ 배당요구 종기일 확인
✔ 배당요구신청서 제출
✔ 임대차계약서·확정일자·전입 신고 증명 서류 준비
✔ 경매 사건번호 확인 및 법원 민원실 문의
✔ 경매공고와 배당표 열람 공고 확인하기
임차권 등기를 마쳤고 확정일자 및 전입신고가 모두 먼저인 점에서 현 세입자보다 배당 우선순위가 앞서는 ‘선순위 임차인’입니다. 지금 시점에서 가장 중요한 건 배당요구를 반드시 기한 내에 신청하는 것입니다.